中国房价未来的发展趋势
伴随者世界金融风暴的蔓延，国内一路飙升的房价来了个紧急刹车，这个急刹车让很多正在搭乘楼市这趟高速列车上的炒房人措手不及，一夜间从百万富翁到身无分文的人大有人在。然而这个信息却给许多几乎已经放弃买房的人一线希望。在大环境一片萧条的情况下，各种关于国内楼市泡沫的各种说法一时铺天盖地，大多数专家学者都支持房价下降是必然趋势。于是绝大多数购房者都期待着房价的下降，在两会前一直是一个观望期。但是随着两会的结束，似乎楼市依然比较坚挺，没有大家以前预期的降价幅度，甚至有许多楼盘房价根本就没有降过。同时随着两会后各个地方政府相继出台了许多有利于地产商的政策，同时节后许多刚性需求的释放导致最近房价上涨的趋势。
回顾这样一个过程，很多人肯定不明白，为什么伴随着失业率的不断刷新、出口的不断萎缩、股票的不断跌停等不利因素，中国的房价却独树一帜。我个人觉得主要是以下原因造成：
1、过去相当长的一段时间很多政府的收入都来自土地政策（从最近的消息可以看到政府在推高房价方面有不可磨灭的“作用“），政府和地产商可以说是双赢的局面，如果放弃房市无疑会首先就会影响到政府的财政，保八又何从谈起，所以政府不愿意放弃房地产。
2、银行投入房地产的贷款是海量的，如果楼市一路迅速下跌，势必会给银行造成大量坏账，从而对整个国家的经济可能引发更为严重的破坏，所以银行也不愿房地产这个市场一味的萧条下去。
3．在中国现在积压在地产商的这些看似数量不少房子，对于中国这样的消费市场来说，在相当一段时间肯定是供小于求的，也正是由于如此，给政府和银行救楼市提供了必要条件。
中国房地产在过去的几十年间取得了飞速发展和巨大成就。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，而房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。
展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点是：
1、高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全。
2、高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进。
3、高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。
4、总理****在十一届全国人大三次会议上说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
5、全球经理人采购指数继续下降，PPI深幅下挫，未来有关房地产的建安成本大幅降低，各大城市地价除2008年外，2009年地价继续走低，银行利率经过几次下调，还有下调的空间。也就是说，所有的构成房价的成本都在降低，房价能涨吗？除非房子是黄金做的。
6、中国的地产商一直在囤地，这是事实。近十年来，房企购地面积每年都多于用地面积。最近各地方政府已开始没收一些闲置两年以上的土地。部分被没收地土地闲置长达18年。在以前对囤地毫不干涉的情况下，囤地的利润高于辛辛苦苦盖楼售楼的利润。如没收闲置土地，对有捂盘、囤地行为的房企停发新贷款等政策能严格执行，供应量必然明显增加，显然不利于价格的上涨。
在中央调控楼市之后的2010年2月中旬，国家调查局调查包括北京、杭州、青岛、深圳、武汉等地的房地产市场，得到的结果是这些城市的房子成交量比较小，但房价并未真正下跌，甚至杭州市的房屋出租价格却在上涨。也就是说调控风头一过，房价涨势就如“野火烧不尽、春风吹又生”之态势。
另外就现在中国的房产市场和社会形势发展的总体状况来看，房价是随着宏观经济的增长，随着我们财富的增长，整个市场始终不渝地在一个向上的发展趋势走高。虽然在近期内房价可能会回落，但在未来总体向上趋势应该不会变。原因是：
一、中国的城市化道路仍在进行，土地将越来越少，地价的不断上涨注定了房价长期的上涨趋势；而农村人口向城镇集中、城镇人口向大中城市集中的趋势也还将持续二十年以上；今后的大中城市规模会成倍扩大，城市房屋质量和居住环境将大幅提高。需求决定房价，大需求必推高房价。
二、中国市场真正要满足实效性的内需过程缓慢，实业结构调整到合理约需要再经历十年左右的时间。其间，国家要保发展，会对城市基础设施进行持续的规模投入和进一步改善，房地产业是国民经济的支柱地位也不会在十年内改变。考虑房地产对国民经济增长的拉动作用，促使政府会在暗箱中、对房地产业采取优惠政策的扶助持续较长的时间。各种因素作用，推波助澜提升房价。
三、目前城镇住房存量资源中，房改时的前期百姓已有住房所占市场比例达一半以上，这些存量房在未来二十来年的周期内大部分会不适应居住条件，必得到改造或升级换房，造成大量被拆迁的房主急需新购置房；同时，享受房改的大约近半左右的城市居民家庭，再经过五至十年后，普遍进入了一个依靠市场自我改善的区间，特别是二三线城市，这个趋势非常明显。显而易见，需求的天量增加，必会推进房价上升。
四、中国社会开始富有，中国百姓的资本投资和保值资产储备意识日益强盛，绝大多数的百姓将有能力持有房屋资产条件，社会房产投资需求量会持续快速增长；只有房价普涨，才能制约房子的供不应求。
五、城市居民的收入情形已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性阶段，他们收入增加一个点，住房消费能力就可以增长五个点以上。富裕起来的中国百姓都要强烈改善生活质量，导致中国房产需求持续膨胀性的扩大，百姓住房会不断替换升级，从需求型住房开始走向享受型住房，最终达到奢侈型住房。一轮一轮的需求，推陈出新，必然要推出品质更好、价位更高的住房。
六、美元在不断的贬值，世界货币会不断的贬值是客观存在的。人民币也会不断的贬值，房价不持续提升就不能保值。在一个国家高速发展轨道中，房价始终是保值性的增长。我国今后的三十年正也是处在经济发展期，不可能呈现出住房价值被贬的现象。据此，我国的房价在今后的三十年内是处于不断的上涨通道中。
七、中国房地产业史上形成的税赋结构是需调整，由于中国现阶段社会关系复杂的因素影响，这项工作进展肯定是十分缓慢的，将有利于近年的房地产投资领域的诸多理性消费，造成优势房源的供应紧张。如果五至十年后，理顺了上述房产税赋关系，只是适当控制了投资性质的房产需求，也是会暂时引出房价平稳现象，但调整过后，由于刚性需求消费强劲拉动，住房需求依旧会强盛，房价还会继续上扬。
八、随着美国奥巴马总统对我国的成功访问，以及今年初****主席对美国的回访，中美两国之间未来的关系将更多的是合作和共赢。世界经济也将走出金融危机的阴霾。国内外大环境的好转将有利于我国经济的稳定。进而，国内外资金对我国楼市的需求也会大大上升。
九、从统计局公布的数据看，房地产业毫无疑问正处在一个比较兴奋的阶段。
交易额预测结果:全国层面看，交易额未来将持续增长，其中2010~2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别接近8万亿和超过11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。各级城市看，若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在3000亿和8000亿元。
交易价格预测结果: 全国层面看，新建商品住房平均价格稳步上升，2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算，住房价格在2040年达到每平方米元的高峰，实际住房价格约元/平方米，约为2010年的2.5倍。 各级城市看，一线城市实际住房价格在2035年之前均呈现上涨态势，但上涨速度逐年下降，峰值年份实际住房价格约3.5万元/平方米，此后趋于稳定；二线城市住房价格自2015年起呈现快速上涨趋势，2035年达到每平方米元的高峰。
价格是衡量楼市发展的一个核心指标，这涉及到楼市的健康程度，以及消费者购房能力。从目前市场走势看，今后长期市场的惯性将维持楼市高位运行。
终上所述，中国房地产仿佛已经完全蜕变为博彩业！风险日益积聚！短期内中国房价存在下跌的基因和空间，但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大，房价上下都有阻力，总体上2010年全国房价将在高位厢体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面。如果说09年楼市是撑竿跳，那么2010年的中国楼市可能就是俯卧撑，未来房价就是跳高。所以中国房价会续涨三四十年，这是中国现实情形和历史的必然所确定的。总而言之，中国房价上涨势不可挡。“从加到乘”评析
静安区教育学院特级教师 曹培英
万航渡路小学副校长 张敏
万航渡路小学 罗杰
张：“从加到乘”这节课，罗杰老师上得比较轻松，感觉效果蛮好的。我们发现罗老师的教学设计很有特色，把教材用活了。你能不能介绍一下，这节课的教学设计思路和教学活动安排的意图。
罗：“从加到乘”是数学新教材第三册第二单元中“乘法的引入”的第二课时。这节课的主要教学目标是在上节课初步接触了几个几，会写连加算式的基础上，让学生懂得同数连加用乘法简便，会把同数连加的算式改写成乘法算式。知道乘法算式怎么写、怎么读，以及乘法算式中各部分的名称。
这节课的教学设计，
首先是进一步加工教材内容。
新课程理念强调不要一味地“教教材”，而是“用教材”。“乘法的引入”这部分教材是由游乐园、几个几和从加到乘三部分组成的。我将游乐园作为一个贯穿全课的情境，利用这个情境展开从加到乘的教学。为此，我适当处理并拓展了教材内容。在引入环节，借助课件让学生观察游乐园里划船的项目，数几个3来引出同数连加。教材中是6个3，但现在的学生计算水平还是比较容易算出答案的。于是，我一边引导学生数数有几个3，一边把6个3拓展到了10个3来进一步感知几个几。这样，当学生要一口气报出10个3连加的算式时，当他们看到长长的板书时，明显地感到同数连加太繁了，造成一种强烈的冲突，他们迫切地想去找到用何种方法使同数连加的算式简便，为乘法的引入打好了基础。
其次是采用了自学的方法。
这节课中有关乘法的认识、读法、写法和各部分的名称，都是需要学生理解并掌握的。我是用了看书自学的方式，让课本来告诉学生。虽然，他们只有二年级，但是通过新教材一年多的学习，完全有能力独立看书理解。通过课堂实际反馈，学生也的确具备了基本的自学能力。
还有就是让学生尝试把同数连加改写成乘法。
学生看书自学后，他们是否真正理解了呢？这时，关键是让学生交流，通过表达把这些知识内化。反馈后再通过进一步应用，引导学生把引入部分几个几的同数连加算式，改写成乘法算式。这个过程既是一种展现数学思维的互动的过程，也是一种数学文化的渗透过程。这个过程始终紧扣课题，帮助学生更好地理解了加号和乘号、加法和乘法的关系。
张：从实际教学效果看，你的设计思路和安排意图，得到了较好的体现。请你再介绍一下这节课的练习设计是怎样考虑的。特别是谈谈你在用好、用足教材方面的经验。
罗：如果认真钻研教材，找到教材内容之间的关系，我们会发现新教材中有些内容的设计是可以反复使用的。例如，我在巩固练习层次中引导学生“找找还有什么内容求总数也可以用同数连加来表示的？”学生回到游乐园这幅图中找到了：有4个小朋友，每个小朋友手中有5个气球。4个5，4×5=20。
后面，判断是不是同数连加的香肠图、馒头图的题目和最后把12个小圆点圈一圈，说说有几个几，并用乘法算式表示的这些题目，都是课本前面一课时几个几中的内容。我充分利用课本资源，进行了运用和拓展。比如，由馒头图引出了3个0。
张：这些练习设计都收到了很好的效果。我们还是请曹老师对这节课作一些更深入的分析。
曹：“从加到乘”这节课的成功经验，罗杰老师刚才自己总结了四点：
第一，对教材进行适当的加工，也就是在理解了教材编写意图的基础上，从教学实际出发，对教学内容作出进一步的加工、处理。
第二，采用了让学生阅读课本的方法，培养学生的学习能力。
第三，让学生尝试把同数连加改写成乘法，以此检验学生的阅读成效，是不是真正看懂了。
第四，充分利用课本资源，一题多用，一图多用，而且用的比较自然，比较有效。这些都是其他老师可以借鉴的。我再谈三点。
首先，从教学目标的达成来看：
这节课的主要目标是初步认识乘法，具体地说，就是初步理解乘法的含义，会写、会读乘法算式，以及知道乘法算式中各部分的名称。其中最重要的是乘法的含义，包括对引进乘法必要性的认识，即为什么要引进乘法。
怎样让学生获得这些认识，当然，最好是让学生自己体会、感悟，而不是简单的办法就是教师讲，学生听。那么，怎样才能让学生自己感悟呢？一个行之有效的办法就是让学生经历从加到乘的过程。这正是这段教材和罗老师这节课最重要的一个特点。它反映了新的课程观，即课程应当给学生提供丰富的学习经历。
由此可以看出，教材的这个课题取得非常好，凸现了学习的过程性。老师对教材的加工，把6只小船增加到10只，可以说也是为了让学生经历更为强烈的认知冲突，便于学生感悟乘法的简便。老师对教学的处理，引领学生边观察边数，一个3，两个3……一直到十个3，也起到了强化同数连加概念的效果。
其次，从学生的思维活动过程来看：
在这节课中，学生经历了由具体到抽象的思维过程，也就是由直观的小船，抽象成连加算式，再抽象成乘法算式。还经历了由一般到特殊的思维过程，即由一般的几个几到几个。
再次，从数学的人文性来看：
教师采用话外音的方式，介绍了乘号的来历，乘号为什么用一个×来表示，原来，发明者认为，既然乘法是一种特殊的加法，那就把加号旋转45 °，用来表示乘，不是很好吗。介绍这个背景知识，也可以帮助学生理解乘法与加法的关系。可以说结合教学内容，有机地渗透数学的人文性，是这节课与众不同的一个亮点。
罗：我感到自己这节课中还有不少可以改进的地方。例如在学生理解了同数连加可以用乘法来表示时，我原先的设计是让学生把2个3、3个3、10个3的连加算式改写成乘法算式后，一起来考虑1个3可以写成1×3，更有利于学生体会数学知识的完整性。可当时在拍摄课堂实录的时候，一紧张把这个环节给漏了，我觉得挺遗憾的。
曹：不必遗憾。因为认识不能一次完成。在今天这节课上，已经出现了3个0的特殊情况。可以了。过分追求一节课内容上的完整，有时利少弊多。不过在今天这节课上，如果提出1个3怎么用乘法表示，估计学生能回答。但即使解决了这个问题，整数乘法的概念也还需要补充：0个3怎么用乘法表示。这个问题就不适合在今天这节课上解决了。
其实，在数学的理论中，整数乘法定义为同数连加，则相同加数的个数至少是2，一个几、零个几都需要经过补充定义，才能成立。
罗：另外，由于新教材规定的“6个3”用乘法“6乘3”来表示。这样一来，几个几的个数写在×前面，相同的加数写在×后面，用乘法表示几个几的读、写顺序都一样了。但是，这对学生来说是全新的知识，这个内容，我感到由老师来讲，效果不太理想，但是教师不讲，学生有的就是看不出来。这也是我在教学中遇到的问题，希望能和各位老师探讨。
张：本来可以采用画外音的方式讲出来，感觉会好一点。总的来说，今天这节课，老师讲的是多了一些。曹老师，你看呢？
曹：罗老师的有些语言是还可以再精练一点。但评价一节课，并不是教师讲得越少越好。一般来说，学生自己能理解的，就让学生讲；需要教师讲的，教师也应该讲。同时，我们还应该考虑，该讲的，怎样讲效果更好。以乘法的书写顺序为例，完整地大段讲解，小学生不一定能听进去。不如改成提问。比如，这样问：小朋友，请仔细看，写乘法算式时，6乘3与6个3，它们的顺序一样吗？必要时，还可以指着算式再问一遍。这样比较容易使全班同学都注意到几个几的读、写顺序是一致的。当然也可以采用画外音的方式提出问题。