2022年，北京市场上便宜的限竞房早已消失不见。
看今天的商品房价格，对比去年同期，但凡有点价值的区域，同类区域的上车门槛都往上走了一个台阶。
因为地价抬高，新盘扎堆入市，现阶段更不能乱买了。但市场上也不能说就没有好房子，今天就谈几个标杆性的便宜项目。
中海滙德里，作为海淀北部的流量明星，在年底前正式出道了。刚出消息，就火速占据了各大房产媒体的头条。
毕竟在永丰，附近环绕着海淀的五个产业区，西边是在建的海淀大悦城，教育配套也有在建的中关村三小科技园分校和清华附小永丰学校。
作为纯商品房，没有政府持有份额，也没配建保障性住房，加上中海拾光系本身的产品力，未来品质没有理由会差。
单说这房子本身，户型分为77两居，99三居和125平四居，其中，77和99面积段的套数接近总房源数的3/4。
选这个面积段，中海直接降低了海淀的商品房上车门槛。就说均价8万3一平，做了5到10层的洋房，得房率含飘窗大致80-87%，容积率只有1.5，这几点有哪个不合适呢？
在海淀，只花600万能买到两室，800万买三室，性价比是错不了的。
汇德里的城市展厅已经开放了，预计在3月取得预售证开盘。
要说问题只有一条，土拍文件里有规定，优先面向海淀户籍或者在海淀工作的人群销售，剩余房源向社会公开销售。等这些人选完，剩余的小面积段怕是没房子可挑，买不到才是最严重的问题。
再说北沙滩的楔形地块，案名叫『中建壹品学府公馆』。取学府公馆这个名字，肯定不会是空穴来风。
因为地处北五环，西边是清华、北大，周边被中国农业大学、北航、北科大这些顶尖高校环绕，东侧还有农大附、林大附这些学区房。除了学府，确实没有更好的形容词汇了。
项目的指导价是11.2万，政府占10%份额，折后是10.08万。按最小的125平算，总价1260万起，首套首付要500万起。
壹品·学府公馆的外立面为仿石材和铝板，限高60米，容积率约2.5，楼栋是15-19层高层点式布阵。
项目主力户型为125平三居，150平四居，180平四居和少量210平。主要以15-19层的高层点式布局，商品房总计约720户。
评价这个项目，要说问题就是东侧不能开窗，因为东边是中国舰船研究院，出于保障国家安全的角度是不允许开窗的，有大量的房源都是暗卫设计。
且配建了公租房，在高端改善小区里配了这类群体，如果不分隔开，难免降低项目品质，社区居民也容易产生矛盾，这些问题在其他项目又不是没经历过。
缺点不少，但终究是海淀近几年位置最好的黄金宝地，价格也和周边竞品倒挂有3万/㎡上下。
按目前的热度，项目大概率是要摇号的，能买到的只有720组客户，等四月份开盘真要是一天被抢光也不用意外。说到底，毕竟在海淀的五环内，还是临近清华、北大的风水宝地。
在北京评三大红盘，肯定有人提到永定府，但今天就偏不说了。因为这项目几乎确定是要日光的，还得核验东城资质，不是想买就能买到的。
聊点接地气的，南城人最近都在聊南五环即将开盘的西红门橡树湾。
就说华润橡树湾这个系列，在北京还从没踩过坑。无论北五环外的清河橡树湾，去年大热的新房亦庄橡树湾，还是远郊的密云橡树湾都是区域内的标杆，新房去化速度领先大盘，二手房涨幅也高于周边项目。
带着刚需族的期盼，京开高速以东的西红门橡树湾也快来了。首期开盘的价格预计在6万3左右，户型有75平两居、95平和107平的三居、121和128平四居等，100平以下的房源占了一半。
75平两居据说有南北向，且大部分能做成468万以内的普宅。在北京五环内门槛低到了水平线。
看教育，橡树湾周边有三块中小学教育用地，且大兴近两年一直在发力补强教育，这是个未来兑现价值的潜在因素。
按在编的19号线南延线三期建设规划里，小区的东南侧是设了一个站点，以后也是保留了一份希望。
项目最大的缺点在于，当下交通不便。因为离西红门地铁站2.3公里，坐四号线通勤实在够呛。因为毕竟是南五环，和北边的强势项目比不能同日而语。
但瑕不掩瑜，华润的品牌就是给力，市场也认可橡树湾。历史已经多次证明，这个系列品质有保障，房子即使在南城也不愁卖。
6万3这价乍一看不低，只是放眼大兴甚至整个南城，还真挑不出比西红门橡树湾更适合刚需的新盘。
不是瞎说，我们反复对比过，一个都没有。